అనాది కాలం నుండి కూడా భారతదేశంలో అధిక సంఖ్యాకులు  వ్యవసాయమే ముఖ్యవృత్తిగా జీవిస్తూ ఉండేది. ఈ కారణంగానే వివిధ రాజుల పాలనా కాలంలో, నవాబుల పాలనా కాలంలో భూమిశిస్తు ద్వారానే రాజ్య కోశాగారానికి అధిక  ఆదాయం సమకూరుతూ ఉండేది. భూమిశిస్తు వసూలు చేసే విషయంలో మాత్రం ఒక్కో  ప్రాంతంలో ఒక్కో పద్ధతి ఉండేది. బ్రిటీష్ వారు భారతదేశంలో తమ పరిపాలనను సుస్తిరం చేసుకొనడానికి, దేశం నుండి ఎక్కువ ధనాన్ని సంపాదించి తమ స్వదేశానికి తరలించడానికి భూమిశిస్తు వసూలు విధానంలో గొప్ప మార్పులు చేసారు. ఈ మార్పుల మూలంగా కొందరు ధనికులు బాగుపడినప్పటికి రైతులు మాత్రం చాల కష్ట నష్టాలను చవిచూడాల్సి వచ్చింది. ఆంగ్లేయులు వివిధ ప్రాంతాలలో వివిధ భూమిశిస్తు విధానాలు అవలంభించారు. ఈ విధానాల్లో శాశ్వత శిస్తు విధానాము, మహల్వారీ విధానము, రైత్వారీ విధానము ప్రముఖంగా పేర్కొనదగినది.

1) శాశ్వత శిస్తు విధానము లేదా జమిందారీ పద్ధతి : 

ఈ విధానం 1793లో కారన్ వాలీస్ చేత బెంగాల్, బీహార్, ఒరిస్సా, ఉత్తర సర్కార్లలో అమల్లోకి తేబడింది. దీని ద్వారా జమీందార్లకు ఆస్థి హక్కు లభించింది. ఈ ప్రాంతాల్లో ఆంగ్ల  పాలనకు పూర్వం కూడా జమీందార్లు ఉండేవారు. అయితే వారు శిస్తును వసూలు చేసే అధికారులుగా మాత్రమే వ్యవహరించే వారు. వారి జమీందారీలోని భూములపై వారికెటువంటి హక్కు ఉండేదికాదు. 

1765 లో మొగల్ పాదుషా నుండి కంపెనీ వారు దివానీ హక్కును(పన్ను వసూలు చేసే హక్కు) సంపాదించారు. 1772లో వారన్ హేస్టింగ్స్ భూమిశిస్తు వసూలు చేసే అధికారాన్ని ప్రతి సంవత్సరం వేలం వేసే పద్ధతిని  ప్రారంభించాడు. వేలంపాటలో ఎక్కువ మొత్తాలను పాడిన వారు కొందరు క్రొత్తగా జమీందార్లుగా మారారు. దీని వల్ల పాత జమిందార్లు తమ పదువులు కోల్పోవడమేకాక అధిక శిస్తు వల్ల రైతుల స్థితి కూడా దిగజారిపోయింది. ప్రభుత్వానికి కూడా అనుకొన్నంత రాబడి లభించలేదు.

వేలం పాట పద్ధతి లాభించకపోవడం గమనించిన కారన్ వాలీస్ ఆదాయంలో ఏటేటా మార్పులు జరగడం కంటే కొంచెం తక్కువైనా ఏదో ఒక నిర్ణీతమైన మొత్తం లభించడం పరిపాలనా సౌష్టవానికి అవసరమని భావించి వేలం పద్ధతిని రద్దు చేసి ప్రతి సంవత్సరం జమిందారు ప్రభుత్వానికి చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని శాశ్వతం చేశాడు. ఈ  జమిందారీ పద్ధతికే "శాశ్వత శిస్తు విధానం" అని పేరు వచ్చింది. 

అంతకు పూర్వం వేలంపాటలో పాల్గొని 1793 నాటికి ఎవరు జమిందార్లుగా గుర్తించబడ్డారో వారు శాశ్వత శిస్తు విధానం ప్రకారం ప్రభుత్వంతో ఖరారు చేసుకొన్నారు. వీరిలో చాలా కాలం నుండి జమిందార్లుగా ఉన్నవారు, కొత్తగా జమిందార్లు అయినా వారు కూడా ఉన్నారు. ఈ ఖరారు ప్రకారం గతంలో జమిందారులకు లేని క్రొత్త హక్కు వీరికి లభించింది. వీరి జమీందారీలలోని భూములపై వీరికి శాశ్వతమైన ఆస్తి హక్కు ఈ క్రొత్త హక్కు.

ఈ విధానం వల్ల జమీందార్లు రైతులను పీడించి ఎక్కువ శిస్తులను వసూలు చేశారే తప్ప వ్యవసాయాభివృద్ధికి పాటు పడలేదు. దీని కారణంగా వ్యవసాయం నానాటికి దిగజారిపోయే పరిస్థితులు ఏర్పడినవి. రైతు జమిందారు విధించిన మక్తాను చెల్లించే పాలికాపుగా మారాడు. చెల్లించని పక్షంలో అతన్ని భూమి నుండి తొలగించే హక్కు జమిందార్లకు క్రొత్తగా లభించింది. జమిందారు కూడా రైతులకు శాశ్వతమైన పట్టాలను ఇవ్వవలసిందిగా కారన్ వాలీస్ అభిప్రాయ పడ్డాడేగాని అందుకు కావలసిన చట్టాన్ని చేయలేదు. పట్టాలు ఇవ్వలేదని న్యాయస్థానములో జమిందారుపై కేసు పెట్టే హక్కు రైతుకు ఉన్నప్పటికి అట్టి హక్కును వినియోగించుకొనే స్థోమత రైతుకు లేకపోయింది. 1850 తరువాత గాని రైతులకు రక్షణ కలిగించే చట్ట నిర్మాణం కాలేదు. ఈ విధానం ప్రారంభించిన తొలిదశలో జమిందార్లు కూడా అనేక సమస్యలు ఎదుర్కొన్నారు. ఆంగ్లేయులు నిర్ణయించిన శాశ్వత శిస్తును అనేక జమిందార్లు చెల్లించలేక అవస్థలు పడ్డారు. సకాలంలో శిస్తు చెల్లించని జమిందారు భూములను వేలం వేసి బ్రిటిష్ అధికారులు శిస్తులు వసూలు చేసేవారు. కొన్ని ప్రాంతాలలో ఈ పద్ధతి జమిందార్ల తిరుగుబాటుకు కూడా దారి తీసింది. జమిందారీ పద్ధతి రైతుకు ప్రభుత్వానికి మధ్య అడ్డుగోడగా నిలిచింది. జమిందార్లు ప్రభుత్వానికి చెల్లించవలసిన శిస్తు పరిమాణం మాత్రం ప్రతి సంవత్సరం పెరుగుతూ ఉండేది. ప్రభుత్వాదాయంలో ఎదుగూ, బొదుగూ లేకపోయినా రైతుల మీద భారం ఎన్నో రెట్లు పెరిగింది. 

ఈ కాలంలో రాజస్థాన్, మధ్య భారత్, సౌరాష్ట్ర, హైదరాబాద్ మొదలైన ప్రాంతాలలో జమిందారీ పద్ధతిని పోలిన భూస్వామ్య పద్ధతులు అమలులో ఉండేవి. వీటిని జాగీర్దారీ పద్ధతి అనేవారు. హైదరాబాదు, రాజస్థాన్ ప్రాంతాలలో జాగీర్దార్లకు రైతుల నుండి శిస్తును వసూలు చేసే హక్కు మాత్రమే ఉండేది. వారికి భూమి మీద యాజమాన్యపు హక్కుగాని, వారి క్రింద ఉన్న భూములను సేద్యం చేసే హక్కుగానీ లేదు. మధ్య ప్రదేశ్, అయోధ్య, ఆగ్రా ప్రాంతాలలో ప్రభుత్వం మాల్ గుబార్లు అనే వారిని భూస్వాములుగా అంగీకరించినా వారు చెల్లించవలసిన శిస్తు పరిమాణాన్ని శాశ్వతంగా నిర్ణయించలేదు.

బి) రైతువారీ విధానం : 

ఈ విధానం మద్రాస్, బొంబాయి, బీహారు, అస్సాము మొదలైన బ్రిటిష్ పాలనలోని ప్రాంతాల్లో 1820లో మద్రాసు గవర్నర్ సర్ థామస్ మన్రో ద్వారా అమలు జరుపబడింది. ఈ పద్ధతిని భారతదేశంలో అత్యంత ప్రాముఖ్యం వహించినదిగా చెప్పవచ్చు. ఈ విధానం ప్రకారం దేశంలోని భూమి ప్రభుత్వానికి చెందినదే అయినా ప్రభుత్వము నుండి భూమిపై ఆస్థి హక్కును పొందిన ప్రతి రైతు దానిని అనుభవించవచ్చు, అమ్మవచ్చు, తమ సంబంధీకులకు సంక్రమింపజేయవచ్చు. ఈ విధానంలో రైతులు భూమి శిస్తును నేరుగా ప్రభుత్వానికే చెల్లిస్తారు. శిస్తు చెల్లించినంత కాలం భూమి  రైతుల ఆధీనంలోనే ఉంటుంది. రైతే భూమికి యజమానిగా వ్యవహరిస్తాడు. ఇందులో రైతుకు ప్రభుత్వానికి మధ్యలో మధ్యవర్తులెవరూ లేకపోవడం వలన రైతులకు కొంచెం ఉపశమనం కలిగించే విషయం. రైతు వారీ పద్ధతిలో భూమిశిస్తు 30 సంవత్సరాలకొకసారి నిర్ణయించడం జరుగుతుంది. శిస్తు నిర్ణయించే సందర్భంలో భూసారం, ఎకరా ఉత్పత్తి, ఉత్పత్తి సగటు విలువ, ఉత్పత్తి వ్యయము మున్నగు అంశాలను ప్రభుత్వం పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది. ఆలస్యంగానైనా శిస్తు పరిమాణాన్ని మార్చడానికి ఈ పద్ధతికి అవకాశం ఉంది. శిస్తు పరిమాణం సాధారణంగా భూమి నుండి లభించే నికరాదాయంలో 1/2 భాగం కన్నా తక్కువ  ఉంటుంది. ప్రభుత్వానికి రైతులకు మధ్య ప్రత్యక్ష సంబంధం ఉండడం రైత్వారీ పద్ధతిలో గల మంచి విషయం. దీని వల్ల వ్యవసాయాభివృద్ధి కోసం చర్యలు తీసుకోవలసిన బాధ్యత ప్రభుత్వం మీద ఉంటుంది. అతివృష్టి, అనావృష్టి ఫలితంగా పంటలు పండనప్పుడు ప్రభుత్వం శిస్తును తగ్గిస్తుంది. తొలిదశలో ప్రభుత్వం విధించిన అమిత శిస్తులను చెల్లించలేక రైతులు అనేక ఇబ్బందులకు లోనైనారు. రైతులు అప్పులు చేసి మరీ ప్రభుత్వానికి శిస్తులు చెల్లింల్సిన పరిస్థితులుండేవి. చివరికి రైతులు ఋణ గ్రస్తులుగా మారి తీవ్ర దారిద్ర్యాన్ని అనుభవించాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడింది. పన్నులు వసూలు చేయడంలో ప్రభుత్యోద్యోగులు అమానుష చర్యలకు పాల్పడేవారు. ఈ పద్ధతిలో కూడా రైతులు తమ భూములను కౌలుకు ఇవ్వడం మూలంగా భూస్వాములకు, కౌలుదార్లకు మధ్య సంఘర్షణ ఏర్పడసాగింది.

3) మహల్వారీ పద్ధతి : 

1822లో హాల్ట్ మెకెంజీ ఆధ్వర్యంలో ఈ పద్ధతి ప్రవేశపెట్టబడింది. 1833లో లార్డ్ విలియం బెంటింక్ ఆధ్వర్యంలో సమీక్షించబడింది. ఈ పద్ధతిలో ఒక గ్రామంలోని భూమి అంతా గ్రామస్థులందరికీ చెందిన ఆస్థిగా పరిగణించి మొత్తం భూమి మీద ప్రభుత్వం శిస్తు విధించేది. శిస్తు చెల్లించే బాధ్యతను గ్రామస్థులు ఉమ్మడిగాను, వ్యక్తిగతంగాను వహించేవారు. గ్రామ పెద్ద వ్యక్తుల నుండి శిస్తు వసూలు చేసి ప్రభుత్వానికి అందచేస్తాడు. ఈ సేవకు ప్రతిఫలంగా అతడు కొంత రుసుము  పొందేవాడు. ఈ పద్ధతి ఆగ్రా, ఆయోధ్యలలో అమలు జరిపారు. తరువాత కాలంలో పంజాబ్ వరకు విస్తరించింది. ఒక విధంగా మహల్వారీ పద్ధతి రైతువారీ పద్ధతిని పోలినదే. ఉమ్మడి యాజమాన్యం పేరుకు మాత్రమే ఉండేది. క్రమంగా శిస్తును వ్యక్తుల కమతాల మీద వేరువేరుగా విభజించడం జరిగింది. వ్యవసాయదార్లు వారి వారి భూముల మేరకు మాత్రమే శిస్తు చెల్లించడానికి బాధ్యత వహించేవారు. మహల్వారీ పద్ధతి క్రింద ఉండే రైతులకు, రైతువారీ పద్ధతిలోని రైతులకు ఆచరణలో తేడా కనిపించలేదు.